人才去留將為房地產市場帶來怎樣變局？
發(fā)布時間：2019-05-30
一個城市的發(fā)展史多方面因素主導的，但是主要的因素無非就是資金、政策、資源、市場和人才等，這些因素中，人才又是最重要的。相當數量的高素質人才是一個城市發(fā)展的必要因素。可以說各大城市間的競爭，很大程度上就是人才的競爭。因此，城市吸引人才的能力就是其未來發(fā)展?jié)摿ΑＨ瞬攀莿?chuàng)新驅動發(fā)展的第一資源，是科技創(chuàng)新的關鍵要素。近幾年，各地紛紛加入人才爭奪戰(zhàn)，送錢、送戶口，部分城市人才購房還打折。進入2019年后，僅4月而言，就有杭州、寧波、蘇州、呼和浩特等地推出人才新政，且多在落戶及住房補貼等方面給予優(yōu)待。
尚賢達獵頭公司房地產行業(yè)顧問注意到，5月25日，深圳市副市長王立新在會上表示，在境外人才引進政策方面，來粵港澳大灣區(qū)工作的短缺人才也將享受15%的個人所得稅減免優(yōu)惠。例如，100萬元年薪，本來要繳45萬元的稅，現在只要繳15萬的稅。根據《粵港澳大灣區(qū)個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，廣東省、深圳市按內地與香港個人所得稅稅負差額，對在大灣區(qū)工作的境外（含港澳臺，下同）高端人才和緊缺人才給予補貼，該補貼免征個人所得稅。此次，深圳人才稅收優(yōu)惠新政正是落實粵港澳大灣區(qū)個人所得稅優(yōu)惠政策。2018年深圳常住人口1302.66萬人，同比增長49.83萬人，增量較過去3年有所減少。對比其他一線城市，深圳常住人口增量遙遙領先北京（-16.5萬人）、上海（5.45萬人）、廣州（40.6萬人）。深圳市對人才的引進一直保持積極的態(tài)度。從人才落戶補貼、購房補貼到人才個稅補貼，都體現著深圳市以人才帶動科技創(chuàng)新，以產業(yè)持續(xù)升級推動經濟繁榮的高質量發(fā)展路線。
據尚賢達獵頭公司房地產行業(yè)顧問了解，日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局草擬了《廣州市人才公寓管理辦法（公開征求意見稿）》（以下簡稱“辦法”），開始公開征求意見�！掇k法》所稱的人才公寓，是指由政府、政府委托的實施機構或其他社會力量建設籌集，向符合條件的高層次以及中高層次人才供應的住房。《辦法》明確，規(guī)劃和自然資源部門應當在中心城區(qū)以及產業(yè)、人才集聚區(qū)域的用地規(guī)劃中預留人才公寓的規(guī)劃用地指標。
5月16日，蘇州出臺《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》文件。其中，關于人才優(yōu)先購買商品住房方面，對園區(qū)范圍內新取得預（銷）售許可的商品住房應當將不少于預售建面60%的住房優(yōu)先出售給在園區(qū)本科及以上符合條件的人才；在人才優(yōu)先購買后，方可公開銷售剩余住房。
人才政策將催生人口遷徙新變化，而人口變化對當地住房需求又將產生什么影響?
人才政策中的住房優(yōu)惠或將刺激當地住房市場，然而，也有城市以一種更為直接的方式打開了人口遷入的大門。自2019年起，襄陽、西安、常州、南京、�？诘鹊鼐鶎ζ渎鋺糸T檻有所放低。即便是一線城市深圳，在繼去年6月實現大學畢業(yè)生引進“秒批”后，在今年2月28日又正式實施在職人才的引進和落戶“秒批”。1月14日，內蒙古自治區(qū)表示將全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，兩個月后，類似政策在異地得到復制。3月18日，河北石家莊推動戶口遷入“零門檻”，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣(市)城區(qū)和建制鎮(zhèn)。
為了挽留高素質人才，以保障城市的長久健康發(fā)展，各地對于高學歷人才施行了優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策主要集中在生活成本最高的住房方面。如杭州對于碩士及以上學歷給予了先落戶后就業(yè)的政策，而且如果這些人如果在當代創(chuàng)業(yè)還會有2~3萬元的補貼；成都則是45歲內本科生均可優(yōu)先落戶，在住房方面提供7天免費入住人才驛站；武漢除給予40歲內本科、�？飘厴I(yè)生優(yōu)先落戶政策外，還給提供千套人才公寓。
人才落戶政策帶來人才的流動所釋放出的土地空間，為房地產市場發(fā)展轉型提供了可能性。很可能在短時間內使得某一市場涌入大量需求，需求通道的擁堵或將會引致房價的上調。新市民的進入或意味著其對于當地住房需求的增大，而落戶隨之帶來的購房資格也或刺激購房欲望。2017年3月，西安推出被標榜為“史上最寬松”的戶籍政策，此后又出臺23條人才新政。據報道，自戶籍新政實施以來至2018年底，西安新增落戶人口超過105萬，截至2018年末，西安戶籍人口共計992萬余人。2017年，西安城區(qū)房價同比增幅37.9%，排在第六。據胡潤研究院數據，在戶籍政策深度和力度加大的2018年，西安房價漲幅為14.6%，排名依舊靠前。西安并非是個例。2018年5月，天津落戶條件放寬后，有中介反映當地出現成交周期縮短、賣家溢價空間增大等現象。
中大城市的人才濟濟和持續(xù)人口聚集效應留給小城市的或是人口流出的落寞。一些經濟實力較弱的城市就業(yè)資源有限,難以對人才形成較強的吸引力,雖然4月8日發(fā)布的《2019 年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》要求城區(qū)常住人口100 萬-300萬的大城市全面取消落戶限制,但預計這類城市未來房地產市場也難有大發(fā)展。
人才落戶會帶來一定的住房需求增量，但是很難出現以購房為惟一目的的大面積人口遷移。各地在制定人才引進政策時要把握好出發(fā)點，通過設置適當的條件，在滿足合理住房需求的同時要避免給房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展帶來影響。即使設置了限制性交易條件，房地產開發(fā)企業(yè)對于人才引進政策還是表現出極大的期待。在“人才爭奪戰(zhàn)”中，為了吸引人才，各地都出臺了相應的購房優(yōu)惠政策，甚至是直接補貼購房款。這對于樓市是中短期利好，但是在“房住不炒”、“因城施策”的大背景下，各地還是應基于城市的長遠發(fā)展對人才的實際需求進行考量。
發(fā)布人才引進政策的城市，大多數樓市都有所“降溫”。業(yè)內人士分析認為，人才引進政策對房地產市場的實際影響有限，更多地表現為對開發(fā)商和購房者的心理預期影響。“實際上，各地在人才補助和購房補貼上都設置了一定的限制條件，門檻頗高，真正符合條件的人才占比很低。”
人才引進和放寬落戶條件是大勢所趨。從各國城市的發(fā)展規(guī)律來看，有經濟活力的城市大多是移民城市。在我國，北、上、廣、深一線城市的外來人口所占比重最高。深圳（樓盤）市外來人口和本地戶籍人口的比例大約為4:1。吸收外來人口是提高城市活力的關鍵，但是也不能盲目、要尊重市場規(guī)律。城市應放寬落戶條件并及時調整政策。同時，他也指出，人力資源儲備是吸引產業(yè)投資的關鍵。部分城市放寬戶籍管理也有一定的經濟原因。例如：在東部地區(qū)，由于勞動力成本和土地成本上升，出現了產業(yè)向中西部地區(qū)轉移的傾向。同時，也不排除有些城市通過降低落戶門檻來增加購房人群。
政治局會議對“房住不炒”定位的重申以及落戶政策的全面開放，實際上是與市場經濟主體的預期相中和，以防止房價在短期內出現大幅波動。人才落戶政策的全面開放并不意味著國家對房地產宏觀調控態(tài)度的逆轉，“房住不炒”仍是當前房地產市場發(fā)展的戰(zhàn)略基調。對于房地產而言，如今人才落戶政策全年放開，在“穩(wěn)需求、穩(wěn)房價、穩(wěn)經濟”層面具有更加積極的意義，符合“穩(wěn)樓市”的基調，與“房住不炒”政策并不違背。尚賢達獵頭公司房地產行業(yè)顧問整理